Chuyển nhượng dự án bất động sản

1. Dự án bất động sản

Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự án bất động sản bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật.

Để thực hiện được 1 dự án bất động sản, đòi hỏi doanh nghiệp phải đáp ứng rất nhiều điều kiện về vốn và năng lực. Trong quá trình thực hiện đó, sẽ có những thời điểm Doanh nghiệp muốn thu hồi vốn hoặc gia tăng năng lực thực hiện dự án. Để thực hiện được điều này Doanh nghiệp sẽ phải thực hiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho doanh nghiệp khác.

2. Điều kiện để chuyển nhượng dự án

Đối với dự án chuyển nhượng

Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Đối với bên chuyển nhượng

Doanh nghiệp chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Đối với bên nhận chuyển nhượng

Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

3. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư: thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định nêu trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư;
Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

Nội dung bài viết:

Quy trình thủ tục để chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Tiến trình	Mô tả chi tiết
Bước 1	Nộp hồ sơ Chủ đầu tư dự án nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện 01 bộ hồ sơ theo quy định đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền).
Bước 2	Thẩm định hồ sơ Cơ quan được giao chủ trì thẩm định tổ chức lấy ý kiến thẩm định và thực hiện thẩm định hồ sơ chuyển nhượng theo quy định; trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; Thời gian lấy ý kiến thẩm định, thực hiện thẩm định và quyết định cho phép chuyển nhượng tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp hồ sơ chưa đủ giấy tờ theo quy định thì chủ đầu tư phải bổ sung theo quy định; thời gian bổ sung giấy tờ không tính vào thời gian giải quyết. Trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư dự án biết rõ lý do.
Bước 3	Ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án, phần dự án chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng dự án, phần dự án đồng thời là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng, trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Bước 4	Thông báo Trước khi làm thủ tục bàn giao ít nhất 15 ngày, bên chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng, các bên có liên quan (nếu có) biết và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc trên đài truyền hình địa phương hoặc đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi làm thủ tục bàn giao dự án, phần dự án.
Bước 5	Bàn giao dự án Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên có trách nhiệm nộp thuế, phí theo quy định của pháp luật. Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao toàn bộ hồ sơ dự án, phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng, việc bàn giao phải được lập thành văn bản có chữ ký của các bên. Bên nhận chuyển nhượng được tiếp tục triển khai dự án, phần dự án ngay sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, phí và nhận bàn giao dự án, phần dự án.
Bước 6	Chuyển quyền sử dụng đất Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, đối với trường hợp chuyển nhượng dự án, phần dự án có gắn với quyền sử dụng đất thì các bên phải làm thủ tục đăng ký biến động về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; trường hợp chuyển nhượng dự án, phần dự án gắn với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì một trong các bên đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất để cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 7	Công bố quyết định cho phép chuyển nhượng dự án Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án và gửi quyết định này về Bộ Xây dựng để tổng hợp, theo dõi; bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải công bố công khai quyết định này trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.

Quy trình thủ tục để chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng chính phủ

Tiến trình	Mô tả chi tiết
Bước 1	Nộp hồ sơ Chủ đầu tư dự án bất động sản nộp trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện 01 bộ hồ sơ quy định đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.
Bước 2	Thụ lý, thẩm định hồ sơ Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến thẩm định của các bộ, ngành liên quan theo quy định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; Trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản thông báo cho chủ đầu tư dự án biết rõ lý do.
Bước 3	Chấp thuận hồ sơ Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, các bên có trách nhiệm thực hiện các bước tiếp theo như đối với chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bao gồm: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án Thông báo Bàn giao dự án Chuyển quyền sử dụng đất
Bước 4	Công bố quyết định cho phép chuyển nhượng dự án Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án và gửi quyết định này về Bộ Xây dựng để tổng hợp, theo dõi; bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải công bố công khai quyết định này trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.

DANH SÁCH HỒ SƠ

Hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm:

Đơn đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo mẫu;

Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định;

Các giấy tờ (bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng, chứng thực khi nộp hồ sơ) về dự án bất động sản chuyển nhượng, bao gồm:

Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Quyết định phê duyệt dự án;
Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng;
Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng của dự án;
Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án (đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng);
Giấy chứng nhận đối với dự án;

Báo cáo quá trình thực hiện dự án bất động sản tính đến thời điểm chuyển nhượng theo mẫu quy định.

Hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bao gồm:

Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo mẫu quy định;

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức (bản sao và xuất trình bản gốc để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng hoặc chứng thực khi nộp hồ sơ);

Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính; chứng minh các nguồn vốn huy động (nếu có) theo quy định của pháp luật để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận; đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng thì phải có giấy tờ chứng minh năng lực tài chính theo quy định.

Tải hồ sơ tại đây

CAM KẾT VỀ DỊCH VỤ

Đúng hạn

Tất cả công việc chúng tôi thực hiện sẽ được lên kế hoạch cụ thể về thời hạn và nội dung thực hiện. Bạn sẽ kiểm soát được công việc chúng tôi thực hiện, thời gian hoàn thành, và chúng tôi có trách nhiệm bồi thường khi vi phạm các thỏa thuận về thời hạn đã cam kết.

Chính xác

Chúng tôi cam kết sự chính xác trong các nội dung tư vấn, các văn bản được xác lập và các dịch vụ chúng tôi thực hiện với khách hàng. Chúng tôi hướng đến việc cung cấp đến bạn một giải pháp pháp lý an toàn và mang lại hiệu quả cho hoạt động kinh doanh của bạn.

Bảo mật

Chúng tôi xác lập văn bản cam kết bảo mật với bạn, chính vì vậy thông tin về doanh nghiệp, nhân sự, tài chính … và các nội dung khác có liên quan đến doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ chỉ được chia sẻ ra bên ngoài khi nhận được chấp thuận của bạn hoặc theo quy định pháp luật Việt Nam.

QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỊCH VỤ

Phân công

CDLAF phân công nhân sự phụ trách, cho mục đích đảm bảo tính bảo mật thông tin theo đó chỉ những nhân sự được phân công phụ trách mới được quyền tiếp cận thông tin và trao đổi với khách hàng.

Thu thập thông tin và chuẩn bị nội dung

Nhân sự phụ trách thu thập thông tin từ khách hàng, rà soát quy định, thực hiện tư vấn, hướng dẫn khách hàng chuẩn bị tài liệu, thông tin. Dựa trên thông tin khách hàng cung cấp, CDLAF chuẩn bị nội dung dịch vụ.

Kiểm soát chất lượng

Hội đồng Luật sư, Cố vấn rà soát nội dung dịch vụ do nhân sự phụ trách xử lý trước khi gửi đến khách hàng xem xét.

Khách hàng phê duyệt

Khách hàng xem xét, thông qua đối với nội dung CDLAF dự thảo, chuẩn bị, tổ chức họp để giải thích các nội dung CDLAF đã chuẩn bị khi khách hàng có yêu cầu.

Hoàn thành

Nhân sự phụ trách hoàn chỉnh nội dung dịch vụ, trực tiếp thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền (nếu có), theo dõi tiến trình xử lý, báo cáo tiến độ đến khách hàng và thông tin đến khách hàng kết quả thực hiện. Bàn giao kết quả dịch vụ đến khách hàng.

Bàn giao

Bàn giao kết quả dịch vụ đến khách hàng và hướng dẫn khách hàng thực hiện các công việc cần thiết tương ứng với kết quả dịch vụ bàn giao.

Đội ngũ nhân sự

Liên hệ với chúng tôi

Bạn đang bối rối? bạn muốn thảo luận cụ thể hơn về vấn đề của mình, hãy để chúng tôi giúp bạn, vui lòng điền thông tin vào bảng dưới đây và gửi cho chúng tôi. Một email tư vấn hoặc buổi họp 45 phút không tính phí sẽ được sắp xếp để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề pháp lý của bạn.

CÂU HỎI THƯỜNG GẶP: Chuyển nhượng dự án bất động sản

Cá nhân có được kinh doanh bất động sản?

Theo Quy định tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản:

“Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).”

Tuy nhiên cũng có một số trường hợp đặt biệt được quy định tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP mà không phải thành lập doanh nghiệp bao gồm:

Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Chuyển nhượng dự án bất động sản có chịu thuế Giá trị gia tăng?

Theo khoản 4, điều 5 của Thông tư số 219/2013/TT-BTC về Các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT thì: “Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng dự án đầu tư để sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng cho doanh nghiệp, hợp tác xã.” Do đó, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản là để tiếp tục thực hiện dự án nên không phải kê khai, tính thuế giá trị gia tăng.

Chuyển nhượng dự án bất động sản, Doanh nghiệp chịu mức thuế bao nhiêu?

Theo Thông tư số 96/2015/TT-BTC:

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế TNDN 10% theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 19 Thông tư số 78/2014/TT-BTC).

Hợp đồng Chuyển nhượng dự án bất động sản có cần công chứng không?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 về Hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức nào?

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.